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目前自己的房贷利率是4.9%,贷25年,建议更换LPR还是保持不变呢?

老刘观点:目前房贷利率4.9%,贷25年,要不要转LPR浮动利率,取决于两个因素,5年内有没有提前还清贷款的打算,如果有,建议转成LPR浮动利率,反之没有,建议维持固定利率不变。


老刘为什么会这么建议呢?因为短期内LPR利率确实有下调的动力和趋势,也已经实质性的下降了。那么如果你5年内打算提前还款,我建议你呢就转换成LPR浮动利率。


贷款25年,感觉这个时间好遥远,从1996年住房改革以后,掐指算算,也就只有25年的时间,这中间经历了多少事,了解的和不了解的,多了去了。LPR利率的由来我这里就不作过多解释和说明,通过度娘你就基本能了解清楚。


通过历史看未来,96的时候,存贷利率和现在的存贷利率简直不可同日而语,恍若隔世。推出LPR市场化改革利率是为了更好的接轨激活市场,那么这个市场的主体是谁?是央妈吗?显然不是,既然不是,那市场的主体有什么动力来持续、长久的下调贷款利率,难不成真的是钱多的放不出去吗?显然也不是。


现在的金融机构,就没有说不缺钱的,无非是被意志强按着下降利率,这个强按动作能持续多久,我们不得而知,但是我们可以预见。存钱的人嚷着银行利息低,互联网p2p理财已经被整顿殆尽,贷款人嚷着银行贷款利息高,银行吃的就是利差,从长远来看,我实在看不出这个利率有大幅下降的潜力,大概率还有回转的可能,我个人觉得未来6至10年LPR利率上升到6%以上是完全可能的。


综上所述:老刘的建议就是5年内有提前还清贷款的打算,就转成LPR浮动利率,反之没有,建议维持固定利率不变。

无论初始贷款利率在4.1%到6.3%的,如果5年之内无法还清房贷全部贷款的,都推荐先转!

房贷利率转LPR利率,转化的第1年相当于贷款利率不变,变化主要是看第2年,如果次年起LPR在现有的4.65%的基础上继续下调,那么每个转换成LPR房贷利率的购房者都会跟着下浮相应的基点,如果第三年继续下跌,其第三年的房贷利率也会跟着微调,而房贷利率影响是每月的月供金额,LPR下浮10年基点的情况下,50万贷款可以每月少还31元左右。

举例,假定lpr5年基准值现在是4.65%,原6.1%的贷款利率,转化第1年,变成(lpr 145个基点);原5.39%的贷款利率就变成( lpr 74个基点);原4.3%的贷款利率,转换后变成(lpr-34个基点),1%利率就是100个基点。

综述,如果5年之内无法一次性还完贷款的,中长期来看,还是先考虑转换吧,毕竟中长期LPR值逐年缓跌到3.8%左右是大概率。如果对于有信心在5年之内还完款的,嫌麻烦可以不转,本质上对每个购房者来说属小利好,至少未来每月可以少一点点月供支出。

本人也是4.9%,贷30年,前几天刚刚更换了LPR。

是否更换LPR浮动利率还是选择固定利率,是很多人纠结的问题,纵观当前市场,能以基准利率4.9%拿到房贷的已经不多了,多数人现在房贷都是在基准之上上浮10%~30%,那转换LPR是不是对高利率的有好处,对低利率贷款的就坑了呢?

当然不是的!

真想在这里

首次申请转换LPR,比如说目前你的贷款利率是4.9%,而LPR目前是4.8%,那么首次转换的利率就是LPR 10个基点(10✖️0.01%);如果目前的贷款利率是5.88%(基准利率4.9%上浮20%),那么转化之后的利率就是LPR 108个基点。

注意⚠️申请转换之后首年的利率还是和原来一样,这也就是为什么很多人说自己转了LPR之后还贷金额没有发生变化的原因。

LPR下一次调整时,首次申请的基点是不会变的,所以不管是申请房贷的时候利率高还是低,最后大家还是公平的,不可能说第一次被上调到5.88%,同样转换LPR以后比人家初始4.9%的还低,那是不存在的,那就乱套啦。



转换LPR好处在哪里呢

既然转换后还一样,那意义何在呢?这就要看长远的经济走势了,相比目前世界上发达国家,利率整体是下调的,很多国家已经进入负利率时代,存款利率降低,贷款利率自然也会随之下调,LPR就会随着这样的形式走低下去(当然了要是你觉得未来存款利率会比现在还高,新宇这里也没得辩驳,未来是不可知的嘛),那自然我们房贷还款额度也就一年年的降低了。

房贷利率是4.9%,贷款期限25年, 是转为LPR浮动利率还是固定利率?这个问题很及时,距离利率换锚还有两个月的时间(截止时间8月31日),大量的存量房贷(以贷款基准利率为定价基准的浮动房贷利率的房贷)都是需要在最后截止日前进行转换的。那么该如何选择呢?

1、利率换锚怎么换?

首先我们要明白利率换锚是怎么回事,我们之前的房贷利率计算 公司是这样的:房贷利率=贷款基准利率*(1±浮动比例),在这个公式当中,“浮动比例”是固定不变的,永远是不变的,而贷款基准利率是会变化的(由央行决定什么时候变动),也就是说我们以前的房贷利率计算公式是以“贷款基准利率”为定价基准的,贷款基准利率变化的时候我们的房贷利率也会跟着变化。

而现在我们的房贷利率计算公式是这样的:房贷利率=LPR 点数,其中的“点数”是固定永远不变的,其中的LPR是每个月都会更新的,在实际操作中,我们可以在合同中选择在一个周期后按照最新的LPR进行计算房贷利率,一般这个周期是1年。

通过这两个房贷利率的计算公式可以看出来了,利率换锚的核心就是将“贷款基准利率”更为为LPR,这个就是利率换锚的核心。

利率换锚之后,我们的房贷利率的变化其实是和LPR的走势是正相关的,所以,我们是否要选择LPR浮动利率就看我们判断LPR的未来走势是怎么样的,如果LPR未来是下跌的走势,那么当然是选择LPR浮动利率比较换算,但是如果我们判断未来LPR是上涨的趋势,那么我们选择固定利率比较划算。

2、LPR未来的走势如何?

这一段我们来分析一下未来的LPR是如何走的,笔者主要是分析逻辑,结论作为参考,因为结果无非是两种,涨和跌,都有一半的概率,主要看逻辑,有些读者自己很犹豫,有些读者自己很肯定,但是基本都是不知道自己判断的逻辑来自于哪里,所以本文主要是讲LPR未来走势的逻辑。大家可以留言讨论,谈谈个人的想法,不喜勿喷。

LPR的全称叫做贷款市场利率报价,是所有贷款的利率参考基准,我们市场上的贷款有很多种类,利率也是高低不一,但是追本溯源都和LPR相关,是所有贷款利率的定价基准,可以说是利率之母。LPR的走势就决定了社会整体贷款利率的走势。

贷款利率说到底是资金的成本,资金的成本和很多因素有关, 比如资金的供给情况,比如通货膨胀率,但是无论怎么变化,资金的成本是可以从另外一个逻辑去理解的,我们作为资金需求方,我们原因承受的资金成本的极限是什么?其实就是我们的资金收益率,我们贷款是为了投资,投资是为了回报,回报的好坏是看资金的回报率的,资金回报率高于资金的成本就说明这个事情是可以做下去的,如果资金的成本高于资金的收益率,那么这个是无法持续下去的。

那么社会整体的资金收益率和什么相关?其实是和经济的增速相关的,经济增速高,赚钱自然更容易,那么社会资金整体的收益率也高,自然也是可以承受比较高的资金成本,反过来,当宏观经济增速放缓的时候,赚钱会比较困难,这个时候的社会整体资金收益率也就降下来了,那么能够承受的资金成本也自然会降下来。

总结:社会资金成本和社会资金收益率正相关,而社会资金收益率和宏观经济增速正相关,我们可以简单理解为社会资金成本和宏观经济增速是正相关的,那么你对未来宏观经济增速是怎么理解的?当前是6%(疫情之下有冲击,但笔者判断是短暂的),还是会回到10%?还是会逐渐放缓到5%、4%,甚至是3%,笔者个人判断是后者,GDP的增速未来会逐渐放缓。

所以,笔者的结论就是:LPR未来是下降的趋势!

LPR昨天刚涨,如果你签了,那就要按5.2%还了。4.9%现在来看并不高,可以就锁定按固定利率还。


像你这个情况,如果剩余贷款期限在3年以上的,建议你转成LPR。



LPR概念

LPR全称叫贷款基础利率,是由18家银行每月20号报价形成的利率,去掉一个最高价和一个最低价后的算术平均数,目前LPR包括了1年期和5年期两个期限。

LPR与固定利率的区别

LPR能够反映货币市场资金供求关系,因此LPR能够实时反应目前货币市场的利率水平。固定利率是由央行制定的,不能实时反映货币市场的供求关系,央行不会轻易调整固定利率,因为固定利率调整会对经济影响较大。我国目前贷款利率偏高,与发达国家相比还有很大的下降空间,随着我国经济计入新常态,我国经济增长速度由高速转向低速增长,低速增长将成为一种常态,长远来看贷款利率会逐步走低。

因此我觉得贷款利率还是改成LPR比较划算,长远来说是可以节省利息的,如果你要修改可以咨询当时办理贷款的银行客户经理,也可以登陆银行的App直接进行修改,大部分银行都可以通过APP或者网上银行直接办理,非常方便。



以上是我个人对这个问题的一些看法,希望能对你有帮助。

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换锚意义不是很大,不管哪种利率,你最后的成本几乎都是差不多的,所以换不换都一样

个人认为:

只要你的利率没有打折,即年利率在4.9%以上,就可以选择lpr浮动利率,

如果你的利率打的85折,就可以选择固定利率。

其实,仔细阅读政策,你就会发现,公积金是不参与lpr的,正是因为利率已经足够低。没有必要再去冒涨跌的风险!


又是一个故意设计的选择题,既然有好的方案,为什么还要让老百姓盲目的去做选择,去猜测,有优惠措施就直接给大家吧。那又为什么遮遮掩掩的让老百姓去选择,是希望老百姓选择对呢?还是希望老百姓选择错。

非要把简简单单问题绕出几个大湾子,感觉设计的有坑给人自己选择跳的意思。这样好说你们自己选择错的,不要怪我们机构手狠。

如果还有1年到期,就不用转换了。如果还要还贷几年,还是转换的好。

世界各主要国家利率都较低,欧洲日本都已经负利率了,美国昨天也宣布降息。国内利率下行的迹象明显。去年底LPR报价4.8%,二月份报价就到了4.75%。改LPR后,你的利率将是LPR4.75-66.67(即你原利率与LPR的差数0.6667%),今年维持不变,明年正式实施时,估计LPR将降到4.55%,你的利率就会变为LPR4.55%-66.67,实际利率变为3.8833%。50万贷款每月的月供可以少付50元左右。

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